Nie wierzę w czyste intencje Pietraszkiewicza i rządu

 


Wciąż trwają prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, jednak przedstawiona w styczniu na posiedzeniu rządu propozycja resortu finansów wzbudziła zbyt wiele kontrowersji. Nic dziwnego. Charakter tego produktu wymaga przecież dobrze dopracowanych regulacji i odpowiedniego nadzoru. Wymaga również zachowania szczególnej staranności przy zawieraniu umów z wymagającymi i często trudnymi klientami. O etyce nie wspomnę, ponieważ w odniesieniu do wielu instytucji finansowych to słowo jest oksymoronem.

 

Z szacunków Związku Banków Polskich wynika, że odwrócona hipoteka może zwiększyć świadczenia dla emerytów od 20 do 50 proc. A ja pytam na jak długo? Czy do śmierci?

– Wielu obywateli w wieku senioralnym nie będzie miało nadzwyczajnie wysokich dochodów – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich. – Te osoby, które posiadają nieruchomości mieszkaniowe czy rolne poprzez produkt bardzo mocno zdefiniowany prawnie, bardzo mocno nadzorowany, będą mogły liczyć na pewne dodatkowe przychody pozaemerytalne.

 

Proszę zwrócić uwagę na słowo "pewne". Żaden bankowiec nie podaje szczegółów, każdy broni się przed oszacowaniem choćby tej wielkości. A już Krzysztof Pietraszkiewicz, mistrz słownej manipulacji, z całą pewnością o szczegółach rozmawiać nie będzie.

 

Prezes Pietraszkiewicz "zapomniał" również dodać, że wartość nieruchomości to jedno, a wartość umowy to drugie. Wypłacie podlegać będzie zaledwie trzecia część wartości nieruchomości – o tym już reklamy odwróconej hipoteki (np. Funduszu Hipotecznego DOM) nie wspominają. Czy taka kwota może podnieść wysokość emerytury aż o 50%? Nie sądzę. Jeśli dwupokojowe mieszkanie w niewielkim mieście, w stanie średnim, raczej do remontu, wycenione na 90, góra 100 tys. zł ma być przedmiotem umowy, to emeryt dostanie ok 30, w najlepszym razie ok 40 tys. zł. Pozostaje pytanie o długość życia, czyli czas w jakim owe 40 tys. zł zostanie skonsumowane, przy założeniu oczywiści, że kwota zostanie wypłacona jednorazowo?

 

Sporo tych zmiennych, dlatego proponuję policzyć od końca – dla zachowania przejrzystości i w dużym zaokrągleniu. Średnia emerytura w Polsce to ok 1600 zł brutto, czyli ok 1300 zł netto. 50% z tego to ok 650 zł. Uzyskane na podstawie umowy odwróconej hipoteki 40 tys. zł wystarczy zatem na ok 61 miesięcy, czyli 5 lat. Jeśli zatem umowę odwróconej hipoteki podpisze emeryt w wieku 67 lat (przecież mamy pracować do 67 roku życia), a średnia długość życia w Polsce wynosi obecnie 80 lat dla kobiet (o 4 lata krócej niż najbardziej długowieczne kobiety w Europie – Francuzki) i 71 lat dla mężczyzn (6 lat krócej niż Francuzi, również z najwyższą średnią długością życia w Europie), to oznacza, że pieniędzy może – od biedy – wystarczyć do śmierci… dla mężczyzny. Kobieta ma raczej niewielkie szanse na dotrwanie do kresu swoich dni, korzystając z pieniędzy z odwróconej hipoteki.

 

Jeśli jednak z odwróconej hipoteki skorzysta osoba młodsza, może być problem. I nie czarujmy się, nie każdy emeryt dysponuje domem o wartości miliona czy dwóch milionów złotych by w zamian za niego żyć dostatnio do śmierci. Nie każdy emeryt dostaje emeryturę w wysokości 1300 zł. Najwyższa emerytura w Polsce wynosi prawie 20 tys. zł brutto miesięcznie, ale to ekstremum i jej szczęśliwy posiadacz z całą pewnością ratować się odwróconą hipoteką nie musi. Najniższa emerytura wynosi ok 800 zł brutto. Ile takich emerytur wypłaca ZUS? Ilu takich emerytów posiada domy czy mieszkania przedstawiające na tyle wysoką wartość dla banku by ten chciał wikłać się w wysoce ryzykowną umowę z emerytem i jego ewentualnymi spadkobiercami? Podkreślam, mieszkania w blokach z wielkiej płyty odpadają ponieważ już teraz stanowią raczej niewielkią wartość, która przecież z każdym rokiem spada coraz bardziej.

 

Nikt nie porusza także tematu zaskarżenia umowy odwróconej hipoteki po śmierci seniora i wszczęcia procesu sądowego, który nawet na lata może zablokować jakiekolwiek czynności wynikające z realizacji umowy. Polskie prawo jest niedostosowane, a wymiar sprawiedliwości nieudolny, niewydolny i opieszały przez co zabawa w odwróconą hipotekę może okazać się nie warta zainteresowania.

 

Wróćmy do meritum, do odwróconych hipotek. Osoby, które z nich skorzystają będą musiały zobowiązać się, że prawo własności do danej nieruchomości po ich śmierci zostanie przeniesione na bank. W zamian za to bank jednorazowo lub w miesięcznych ratach wypłaci właścicielowi określoną kwotę – nie będącą równowartością ceny rynkowej mieszkania lub domu, a jedynie niewielką częścią tej ceny.

 

Odwrócona hipoteka stwarza wprawdzie spadkobiercom możliwość spłaty kredytu po zmarłym czyli odzyskania domu, ale tu też kryją się kruczki. Bank odstąpi już "swój" dom spadkobiercom w zamian za umowę kredytu, której wartość zostanie wyceniona w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, a nie kwoty, którą skonsumował świętej pamięci przodek. Ponieważ większość młodych ludzi zaciąga kredyty hipoteczne by mieć gdzie mieszkać, może okazać się, że nie będą w stanie spłacać drugiego kredytu i dom po rodzicach czy dziadkach przepadnie. Cóż, można powiedzieć, takie życie. Bank natomiast stanie się właścicielem nieruchomości, którą musi utrzymywać, dlatego z jej upłynnieniem długo zwlekać nie będzie. Zakładam, że sam zajmować się tym nie będzie, zbyt wiele zachodu. Powoła zatem spółkę, która będzie zajmowała się sprzedażą nieruchomości uzyskanych z odwróconych hipotek i niespłacanych kredytów hipotecznych. Lub zleci takie zadanie firmie zewnętrznej.

 

Ile zyska na tym szary Kowalski? Kilka chwil świętego spokoju i lata niepewności. Jeśli bowiem Kowalski zdecyduje się na odwróconą hipotekę i na jej podstawie będzie dostawał miesięczne raty, będzie musiał pamiętać, że w pewnym momencie te pieniądze się wyczerpią, a dom, czy mieszkanie wciąż będzie musiał utrzymywać, dbać o nie, naprawiać usterki, remontować – jak o własne. Bank będzie mógł przecież w każdej chwili sprawdzić jaki jest stan nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

 

Z symulacji ZBP wynika, że odwrócona hipoteka nie będzie dostępna dla wszystkich. Jego atrakcyjność będzie zależeć m.in. od lokalizacji i wielkości mieszkania oraz płci właściciela (!!!). Kobiety żyją dłużej, ale mają niższe świadczenia. Mężczyźni szybciej przenoszą się na łono Pana, ale dysponują większymi kwotami. Tak źle i tak niedobrze. Pietraszkiewicz tak to komentuje:

– Nie będzie to atrakcyjne rozwiązanie na terenie całego kraju. W związku z tym nie chciałbym powiedzieć, że to jest panaceum na rozwiązanie wielu problemów, ale sądzę, że kilka procent polskich obywateli z takiej usługi z sukcesem będzie korzystać – zapewnia Krzysztof Pietraszkiewicz.

 

Kilka procent. I nie polskich obywateli bo to by oznaczało, że każdy obywatel może zawrzeć taką umowę, ale kilka procent seniorów, dla których dedykowany jest ten produkt. Owe kilka procent musi spełnić bardzo wyśrubowane kryteria: być jedynym właścicielem nieruchomości położonej w atrakcyjnym miejscu, dobrze utrzymanej, nie zadłużonej itd. Co więcej, tu odwrotnie niż w przypadku umów ubezpieczenia, cenieni będą ci klienci, którym ubezpieczyciel odmówił zawarcia umowy ubezpieczenia na życie z uwagi na przebyte choroby lub wysokie ryzyko zachorowania np na choroby układu krążenia, nowotwory i inne. Czy jest to ryzyko zawężenia grupy chętnych na ten produkt? Ależ tak! Większość banków, jeśli nie wszystkie, są częścią grup kapitałowych, w ramach których działają także firmy ubezpieczeniowe. Sprzedaż produktów bankowych i ubezpieczeniowych w ramach jednej grupy kapitałowej nie jest niczym nowym i tajemniczym. Banki i ubezpieczyciele wymieniają się danymi o klientach i chętnie analizują ich zachowania konsumenckie, np. ubezpieczyciel dzwoni z propozycją założenia funduszu stypendialnego do młodych rodziców, którym chwilę wcześniej na konto wpłynęło becikowe. Czy potrzebne są dodatkowe wyjaśnienia? Czy możemy polegać na etyce bankowców i ubezpieczycieli?

 

Prezes ZBP twierdzi, że prace rządu idą w dobrym kierunku.

– W części bankowej ta regulacja jest dobrze przygotowana. Instytucje nadzorowane wiedzą, jakie znaczenie ma transparentność, mają odpowiednie zabezpieczenia. Natomiast gorzej wygląda sprawa w przypadku innych instytucji, które nie są regulowane i nadzorowane – uważa Krzysztof Pietraszkiewicz.

 

Oczywiście. Cóż innego może powiedzieć bankowiec o firmach konkurencyjnych do banków? Zdaniem Pietraszkiewicza prace nad regulacjami w części poświęconej firmom innym niż banki potrwają dłużej.

– Są one związane ze zmianą w kodeksie cywilnym. Dotknięcie w pracach regulacyjnych kodeksu to sprawa niezmiernie poważna, która wymaga bardzo wiele studiów i analiz. Sądzę, że w pierwszej kolejności zostanie uregulowane to rozwiązanie w części dotyczącej instytucji nadzorowanych, banków i kas, a w dalszej kolejności być może innych instytucji – prognozuje prezes ZBP.

 

Podczas pisania korzystałam z danych zawartych na stronach ZUS, ZBP, Ministerstwa Finansów, GUS i newseria.pl

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s