Jak kupić mieszkanie i nie dać się wkręcić w cudzą hipotekę?

shutterstock_74505106Proste to nie jest, ale niewykonalne też nie. I lepiej nie robić tego samemu, prawnik z pewnością dopilnuje byśmy nie płacili cudzych długów.

 

Zazwyczaj kiedy znajdujemy wymarzone mieszkanie w okazyjnej cenie wyostrzają nam się zmysły ponieważ spodziewamy się jakiejś zasadzki. I to prawda. Kiedy zaczynamy ofercie przyglądać się bliżej, okazuje się, że mieszkanie jest zadłużone, z lokatorem do wymeldowania na siłę lub co gorsza… z kredytem.

 

Zadłużone mieszkania bardzo często szybko znajdują nabywców bo wierzyciele w tym nie przeszkadzają. Pod okiem prawnika operację zakupu takiego mieszkania można poprowadzić szybko i sprawnie. Sprawa komplikuje się gdy trzeba z mieszkania eksmitować niechcianego lokatora, ale nawet gdy jest puste nie można bagatelizować kredytu hipotecznego, który obciąża księgę wieczystą nieruchomości.

 

Mieszkanie z kredytem można kupić taniej, sprzedający zdając sobie sprawę z komplikacji są w stanie sporo zejść z ceny byle tylko zakończyć transakcję z kupcem, który odważnie podchodzi do tematu. Problemu nie ma, gdy jesteśmy świadomi wszelkich konsekwencji, ale co zrobić by tak było, żeby nie popełnić błędu i nie dać się wkręcić w cudze długi?

Kto i kiedy powiadamia bank? Kto i którym momencie spłaca kredyt, kto zarządza nieruchomością, kto jest jej właścicielem na każdym etapie transakcji, kogo obciąża hipoteka? I w końcu – kiedy transakcję można uznać za zakończoną?

 

555-rudzinski-marekO to właśnie zapytaliśmy Notariusza, który dzięki temu, że prowadzi biuro w centrum Warszawy i daje przystępne ceny często jest odwiedzany przez osoby fizyczne oczekujące nie tylko sporządzenia umowy, ale także wiarygodnej porady:

 

Jakie czynności musi wykonać notariusz, by prawidłowo przeprowadzić akt nabycia mieszkania obciążonego hipoteką zabezpieczającą kredyt bankowy?

 

  • Rozumiem, że pytanie dotyczy sytuacji, w której sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku – mówi Notariusz Marek Rudziński – w takiej sytuacji bank, który jest wierzycielem sprzedającego wystawia zaświadczenie, z którego powinno wynikać, jaka jest wysokość salda zadłużenia właściciela nieruchomości wobec banku, zobowiązanie banku do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości w sytuacji spłaty całości kredytu we wskazanym terminie i na wskazane w zaświadczeniu konto bankowe. Wówczas część ceny płacona przez kupującego przelewana jest bezpośrednio na konto banku celem spłaty wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką i taki sposób płatności minimalizuje ryzyko polegające na tym, iż kupujący nabędzie nieruchomość z istniejącą hipoteką, której nie będzie mógł wykreślić. Oczywiście po spłaceniu kredytu nabywca nieruchomości będzie musiał złożyć wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki w oparciu o wydaną wówczas zgodę banku.

 

Kto sprawdza aktualny stan zadłużenia nieruchomości w Księgach Wieczystych, nabywca czy Notariusz?

 

  • Wpisana w księdze wieczystej hipoteka określa jedynie maksymalną wysokość wierzytelności, do jakiej wierzyciel hipoteczny mógłby realizować dochodzenie należności w zakresie zabezpieczonym ograniczonym prawem rzeczowym. Tak naprawdę aktualne saldo zadłużenia zna wierzyciel, w sytuacji gdy dysponuje on już tytułem wykonawczym i wszczęta jest egzekucja z nieruchomości, wówczas również komornik będzie dysponował wiedzą na temat pełnej kwoty zadłużenia ciążącego na dłużniku.

 

Z jakimi zagrożeniami może spotkać się nabywca jeśli wpis się okazał nieaktualny i jak się ustrzec przed taką sytuacją?

 

  • Trzeba pamiętać, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej działa na korzyść tego, kto z osobą uprawnioną zgodnie z treścią księgi nabył własność. Warunkiem jest działanie nabywcy w dobrej wierze, to znaczy że nabywca nie wiedział i z łatwością nie mógł się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Oczywiście są wyjątki, gdyż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych, nie działa przeciwko prawu dożywocia oraz na przykład służebnościom drogi koniecznej. Rękojmie wyłącza również na przykład wzmianka o złożonym a jeszcze nie rozpoznanym wniosku.

 

Czy można nabyć lub sprzedać nieruchomość z pominieciem notariusza, na przykład zwykłą umową na piśmie? Czy bierzemy wtedy długi nieruchomości na siebie?

 

  • Umowa nabycia nieruchomości zawarta w innej formie iż forma aktu notarialnego jest nieważna.

 

Ile u Notariusz kosztuje taki akt sprzedaży nieruchomości, wraz ze wszystkimi koniecznymi czynnościami?

 

Trudno mi jest w sposób ogólny odpowiedzieć na takie pytanie. Powyższą kwestię reguluje rozporządzenie, natomiast koszty są uzależnione od wartości transakcji oraz dostosowane do sytuacji materialnej i możliwości nabywcy, mimo że czasem naprawdę trzeba wiele czasu poświecić, by wytłumaczyć możliwe rozwiązania i zagrożenia z tym związane.

 

Dziękuję za rozmowę

 

Podziękowanie dla Pana Notariusza Marka Rudzińskiego z Warszawy za uchylenie rąbka tajemnicy swego zawodu lekko natarczywej dziennikarce.

 

 

Jeśli planujesz kupić mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym nie rób tego pochopnie, zapytaj prawnika https://anuluj-dlug.pl/advice/step_1 lub udaj się do Notariusza, o którym na pewno wiesz, że nie współpracuje ze sprzedającym.

Reklamy

Jedna uwaga do wpisu “Jak kupić mieszkanie i nie dać się wkręcić w cudzą hipotekę?

  1. Dzięki za ten wpis. Mam nadzieję, że choć jedna osoba, która ma taki problem, nie wpakuje się w kłopoty. Trzeba być ostrożnym.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s